용답동 상가건물, 얼마에 거래됐나?
43억, 토지 평당 6,677만원입니다. 1983년 준공된 지하1~지상3층 철근콘크리트조 근린생활시설로, 연면적 평단가는 2,908만원입니다. 대지 64.40평에 연면적 147.85평, 용적률은 168.67%입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 초역세권 | 5호선 답십리역 5번출구 바로 앞, 도보 10초 거리 |
| 대로변 | 25m 대로에 접해 유동인구와 차량 노출 동시 확보 |
| 용도지역 | 준주거지역 → 다양한 근린생활 업종을 유연하게 수용 |
수익률 2.21%짜리 건물이 왜 43억에 거래됐나?
공실 위험이 거의 없는 자리였기 때문입니다. 5개 점포가 지하1층부터 지상3층까지를 모두 채워 보증금 9,500만원·월 임대료 774만원이 나오고 있었고, 업종도 부동산·안경점·통신사 대리점·마사지·헬스로 분산돼 있었습니다. 특정 업종에 기대지 않는 구성입니다.
매수 전 체크포인트
- 연 2.21% 수익률 → 금융비용을 감안한 실질 수익을 먼저 계산
- 법정 1대·실제 0대 주차 → 업종 전환 시 주차 요건 충족 여부 확인
- 준공 43년차 건물 → 설비·누수 보수비를 매입가에 선반영
노빠꾸 한 줄 평 — 역 출구 앞 건물의 값은 수익률이 아니라 공실이 생겼을 때 얼마나 빨리 메워지느냐로 매겨집니다. 이 자리는 그 회복 속도를 사는 거래였습니다.