연남동 구옥, 얼마에 거래됐나?
40억, 토지 평당 7,266만원입니다. 노란 곡선 발코니가 달린 1995년 구옥으로, 지하는 식당 1층은 게스트하우스가 쓰고 있었습니다. 생긴 건 예쁘지만 땅으로 봐야 하는 물건이었습니다. 연면적 평단가는 약 4,538만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 2호선·공항철도·경의중앙선 홍대입구역 도보 4분 |
| 코너 | 미로길이 Y자로 갈라지는 지점 → 양쪽에서 유입, 1층 노출면 두 배 |
| 시세 | 일대 호가 평당 1억~2.3억 구간에서 평당 7,266만원 |
지금 월세 750만원인데 왜 40억인가?
받는 월세가 아니라 신축했을 때 나오는 수익률로 값이 매겨진 땅이기 때문입니다. 현재 용적률 112.31%에서 신축 시 241.38%, 지상 5층까지 확보됩니다. 주변 임대시세를 보수적으로 잡아도(지하 5.8 / 1층 25 / 2층 이상 18) 신축 수익률은 5%대가 나옵니다.
매수 전 체크포인트
- 용도변경 가능 여부와 명도 가능 여부를 먼저 확인 → 이 건은 둘 다 정리돼 매수와 동시에 설계 착수 가능한 상태였음
- 신축 시 주차 4대 확보 → 세대·용도 구성에 따라 법정 주차 재산정 필요
- 연남동은 골목마다 임대료가 다름 → 어느 골목 어느 지점인지가 평당가를 가름
노빠꾸 한 줄 평 — 구옥은 그대로 두면 월세가 적고, 헐고 올리면 값이 달라집니다. 지금 수익률이 아니라 신축 수익률로 계산하십시오.