원효로1가 상가주택, 얼마에 거래됐나?
36억, 토지 평당 5,344만원입니다. 1981년 준공된 지하1~지상3층 건물로, 1층을 셋으로 나눠 세탁소·꽃집·사무실이 들어가 있었습니다. 연면적 평당가는 약 2,912만원이고, 연 임대수익률은 **1.69%**였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 더블 역세권 | 효창공원앞역 435m 도보 8분 · 남영역 514m 도보 9분 |
| 1층 구성 | 점포 3개로 분할 → 한 칸이 비어도 수입이 끊기지 않는 구조 |
| 용적률 | 현재 134.45% → 제2종일반주거지역 기준 신축 여력 잔존 |
수익률 1.69%의 출발점이 다른 이유
2층과 3층이 주택으로 남아 있었기 때문입니다. 이 부분을 근린생활시설로 바꾸면 받을 수 있는 임대료가 달라집니다. 이미 전 층을 상가로 바꿔놓은 건물은 올릴 수 있는 폭이 적습니다. 같은 수익률이라도 손대지 않은 여지가 남아 있느냐가 가격의 근거가 됩니다.
매수 전 체크포인트
- 법정 주차 0대 / 실제 4대 → 도면이 아니라 현장에서 직접 확인
- 2·3층 용도변경 가능 여부가 수익 구조를 가름
- 배후 세대 중심 생활 상권 → 임대료 상승폭은 작지만 임차 기간이 긴 편
노빠꾸 한 줄 평 — 오래된 상가주택은 층별 용도부터 보십시오. 위층이 주택으로 남아 있다면 그 자체가 아직 손대지 않은 여지입니다.