송파동 대로변 빌딩, 얼마에 거래됐나?
110억, 토지 평당 7,353만원입니다. 1989년 준공된 지하1~지상5층 철근콘크리트 빌딩으로, 건물가액이 따로 잡히지 않아 110억 전액이 토지가액으로 매겨졌습니다. 연면적 평단가는 약 2,516만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 8호선 석촌역 2번출구 227m, 도보 3분 |
| 도로 | 백제고분로 35m 대로와 6m 이면도로를 함께 접한 양면 |
| 규모 | 연면적 437.23평 · 지하1~지상5층, 자주식 주차 10대 |
수익률 2.50%인 건물이 110억에 팔린 이유는?
지금 받는 월세가 아니라, 바꿔서 받을 월세로 값이 매겨졌기 때문입니다. 현재는 학원과 기획사 중심으로 채워져 보증금 2억 6,000만원에 월 1,940만원입니다. 35m 대로 가시성과 층별 면적을 그대로 두고 임차를 병의원 중심으로 재구성하면, 같은 면적에서 나오는 임대료가 달라집니다.
매수 전 체크포인트
- 엘리베이터 없음 / 1989년 준공 — 병의원 유치 전 승강기 설치 가능 여부를 먼저 검토해야 합니다
- 현 임차 구성과 만기 — 수익률 2.50%는 현 상태 기준이므로 재구성 일정이 수익을 좌우합니다
- 주차 법정 10대 / 실제 10대 — 집객 업종 전환 시 실제 회전 가능 대수를 확인해야 합니다
노빠꾸 한 줄 평 — 대로변 대형 빌딩은 지금 수익률로 사는 게 아니라, 바꿔서 받을 수 있는 수익으로 사는 겁니다. 뼈대가 좋으면 나머지는 손으로 만듭니다.