신장동 수익형 빌딩, 얼마에 거래됐나?
100억, 토지 평당 6,945만원입니다. 2008년 준공된 지하1~지상7층 철근콘크리트조 빌딩으로, 연면적 평단가는 1,547만원입니다. 대지 143.98평에 연면적 646.52평, 용적률 374.8%로 준주거지역 상한을 충분히 쓴 구조였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 초역세권 | 5호선 하남시청역 3번출구 44m, 도보 약 1분 |
| 양면 접도 | 36m 대로 + 10m 이면도로 → 가시성과 진입 동선 동시 확보 |
| 운영 조건 | 승강기 1대, 법정 13대보다 많은 실제 16대 주차 |
100억을 받아낸 건 결국 임차 구성이었나?
그렇습니다. 1·2층은 스타벅스, 나머지 층은 약국·피부과·간호학원·의원·학원이 채우고 있었습니다. 보증금 합계 6억 6,000만원에 월 임대료 2,960만원, 연 임대수익률 **4.46%**입니다. 매수인 입장에서는 임대차를 새로 맞출 필요 없이 그대로 받는 거래였습니다.
매수 전 체크포인트
- 월 2,960만원 중 특정 층 의존도 확인 → 앵커 임차인 재계약 시점 점검
- 36m 대로변 옥외광고물 설치 범위와 유지 조건 확인
- 연면적 646평·승강기 1대 구조 → 피크 시간대 수직 동선 부담 검토
노빠꾸 한 줄 평 — 역에서 44m라는 숫자가 임차 구성과 공실률을 전부 결정한 자리입니다. 경기권에서 연 4.46%가 나오는 건물은 입지가 먼저 만들어 놓은 결과지, 운영으로 따라잡는 숫자가 아닙니다.