필동2가 재건축부지, 얼마에 거래됐나?
59억, 토지 평당 3,908만원에 거래됐습니다. 대지 150.99평에 1964년 사용승인된 지하1~지상2층 노후 건물이 앉아 있던 자리로, 값어치는 건물이 아니라 도심 한복판의 151평 땅에 있었습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 3·4호선 충무로역 2번출구 377m, 도보 4분 |
| 주변 수요 | 충무로 인쇄·디자인 클러스터와 동국대 배후 – 사옥·오피스 수요 |
| 환경 | 남산 한옥마을 도보권 – 카페·갤러리 용도에도 적합 |
왜 처음부터 신축을 전제로 봤나?
현재 용적률이 53.94%(임의계산)에 그쳤기 때문입니다. 제1종일반주거지역 지구단위계획상 건폐율 60%·용적률 150%·최고높이 12m까지 쓸 수 있고, 옆 필지와 묶지 않아도 되는 단독개발 가능 부지였습니다.
매수 전 체크포인트
- 최고높이 12m 저층 제한 – 대지 151평 기준 신축 연면적부터 산출
- 1964년 건물 – 잔존 가치보다 철거·신축 비용을 먼저 반영
- 주차 법정 0대·실제 2대 – 신축 용도 기준 법정 주차 재산정 필요
노빠꾸 한 줄 평 — 재건축부지에서 가장 비싼 항목은 시간입니다. 도심 151평이 전층 명도된 채로 평당 3,908만원에 나왔다는 점이 이 거래의 핵심이었습니다.