오장동 139-10, 얼마에 거래됐나?
46.5억, 토지 평당 7,990만원입니다. 1975년 준공된 지하1~지상3층 일반상업지역 건물로, 건물가액은 잡히지 않고 토지가액만 47억으로 평가된 거래였습니다. 연면적 평단가는 약 2,834만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 2·4·5호선 동대문역사문화공원역 6번출구 260m, 도보 3분 |
| 상권 | DDP·동대문 패션타운·을지로 상권 도보권, 관광 수요 사계절 |
| 용도 | 일반상업지역, 호스텔 용도변경 가능 |
신축이 안 되는데 왜 팔렸나?
받는 월세가 아니라 '용도'를 산 거래였기 때문입니다. 옆 건물과 벽을 맞댄 합벽 구조라 신축은 어려웠지만, 호스텔로 바꾸는 데는 걸림돌이 없었습니다. 층별로 객실을 나누기 좋은 평면에 DDP 관광 수요가 배후였고, 숙박은 컨디션보다 입지가 결정하는 종목입니다.
매수 전 체크포인트
- 합벽 구조 → 신축·증축은 사실상 불가, 리모델링 전제로 사업성 검토
- 법정·실제 주차 0대 → 숙박시설 전환 시 주차 요건 충족 방안 확인
- 현재 연 임대수익률 2.54% → 호스텔 전환 후 매출 기준으로 다시 계산
노빠꾸 한 줄 평 — 호스텔은 컨디션이 아니라 위치가 전부입니다. DDP 도보 3분이라는 한 가지 무기로 정리된 거래였습니다.