화곡동 대로변 상가, 얼마에 거래됐나?
37억, 토지 평당 9,266만원입니다. 매매가 37억 전부가 토지가액으로 잡혔고, 연면적 89.60평 기준으로는 평당 약 4,129만원입니다. 대지 39.93평의 작은 필지지만 일반상업지역 대로변이라는 점이 평당가를 끌어올렸습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 5호선 화곡역 3번출구 28m, 도보 1분 |
| 도로 | 폭 30m 화곡로 대로변 정면 접함 → 간판 노출 양호 |
| 용도지역 | 일반상업지역, 지구단위계획구역(신축 시 용적률 600%) |
수익률 2.98%인데 왜 거래됐나?
지금 수익보다 남아 있는 용적이 컸기 때문입니다. 현재 용적률은 176.13%, 지구단위계획구역이라 신축 시 **최대 600%**까지 받을 수 있습니다. 같은 땅에서 쓸 수 있는 면적이 세 배 이상 남아 있다는 뜻이고, 인접 143-36과 공동개발을 권장하는 구역이기도 합니다.
매수 전 체크포인트
- 지하1~3층 임차 계약 만기 확인 → 신축 전환 시 명도 일정 산출
- 증축 50㎡ 이내는 구도시건축공동위원회 자문으로 가능, 초과 시 지구단위계획 적용
- 토지면적 132㎡와 건축물대장상 126㎡의 6㎡ 차이 원인 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 수익률 3%가 안 되는데도 거래가 붙는 자리가 있습니다. 176%와 600%의 차이가 그 이유입니다.