호계동 신축빌딩, 얼마에 거래됐나?
85억, 토지 평당 6,758만원입니다. 다만 이 거래에서 더 중요한 숫자는 연면적 평당 약 971만원입니다. 대지는 125.77평인데 연면적이 875.47평까지 나오기 때문입니다. 2023년 2월 준공된 신축으로, 건물가액이 거의 반영되지 않은 거래였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 대로변 | 엘에스로 20m 도로 접함 → 가시성·접근성 우수 |
| 신축 | 2023년 2월 준공 → 리모델링·수리 비용 사실상 없음 |
| 규모 | 지하3~지상10층 875평, 승강기 1대 · 주차 17대 |
용적률 516%가 가능했던 이유
용도지역이 일반상업지역이기 때문입니다. 제2종일반주거지역이었다면 200% 안팎에서 끝났을 대지에서 지하3층부터 지상10층까지 올라갔습니다. 대지 125평에 연면적 875평이 나온 구조이고, 이 차이가 연면적 평당가를 971만원까지 끌어내렸습니다.
매수 전 체크포인트
- 거래 시점 기준 상당수 층이 공실 → 현재 임대료로 계산한 수익률은 1% 미만
- 가격 판단은 임대료가 아니라 연면적 평당가로 → 평당 971만원이 설명되는지 확인
- 병의원·학원 유치를 전제한다면 승강기 1대·주차 17대로 충분한지 검토
노빠꾸 한 줄 평 — 신축인데 공실이 많은 건물은 둘로 갈립니다. 자리가 나빠 안 차는 건지, 아직 안 돌린 건지. 준공일부터 확인하십시오.