개포동 1199-9, 얼마에 거래됐나?
45억, 토지 평당 6,008만원에 거래됐습니다. 1992년 준공된 지하1층~지상4층 건물이며, 연면적 평단가는 약 2,507만원입니다. 강남권에서 50억 아래 매물 자체가 손에 꼽히던 시기였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 코너 | 6m·6m 양방향 도로에 접한 코너 – 가시성·접근성 우수 |
| 용적률 여유 | 법정 200% 대비 190.35% – 신축·리모델링 밸류업 여지 |
| 개발호재 | 구룡마을 도시개발 3,700여 가구 2026년 하반기 착공, 개포 재건축 단지 인접 |
수익률 1.44%인데 왜 거래됐나?
임대수익이 아니라 밸류업으로 값이 매겨진 자리였기 때문입니다. 거래 당시 근린생활시설과 주택이 섞여 임차가 맞춰져 있어, 신축이나 대수선 시점을 잡기 전까지 임대를 돌리며 보유할 수 있는 구조였습니다. 대지 74.90평을 강남 핵심 주거지에서 확보한다는 점이 이 물건의 본질이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 법정 용적률 200% 기준 신축 연면적을 먼저 산출해 리모델링과 신축 중 유리한 쪽을 비교
- 자주식 주차 5대 – 대지 74.90평 규모에서는 여유 있는 편으로 임차 경쟁력에 직결
- 승강기 없는 1992년 건물 – 보유 기간 중 임대 유지·관리 비용 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 구룡마을 도시개발과 개포 재건축이 같이 움직이는 자리입니다. 지금 들어오는 월세가 아니라, 주변이 다 바뀌었을 때 이 땅이 어디에 서 있을지를 보고 판단하셔야 합니다.