동교동 147-26, 얼마에 거래됐나?
39억, 토지 평당 1억 518만원에 거래됐습니다. 2001년 준공된 지상 5층 상가건물로, 연면적 평단가는 약 4,747만원입니다. 토지가 평당 1억을 넘는데도 총액이 40억 아래에 형성된 거래였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 초역세권 | 홍대입구역 3번출구 134m, 도보 1분 |
| 상권 중심 | 연남동 상권 초입, 경의선숲길 끼고 20·30대 유동인구 |
| 개발호재 | 대장홍대선 착공, 2031년 개통 목표 |
수익률 2.58%인데 왜 거래됐나?
지금 받는 월세가 아니라 신축 후의 그림으로 값을 매겨야 하는 자리였기 때문입니다. 용적률이 199.62%까지 차 있어 면적을 크게 늘리긴 어렵지만, 신축 시 연 3.8% 수준이 나오는 계산이 섰습니다. 1층은 상가, 위층은 사무실과 주거가 섞여 있어 업종 교체 여지도 넓었습니다.
매수 전 체크포인트
- 4층 무단증축 – 연 122만원 이행강제금, 신축·원상복구 중 정리 방식을 먼저 결정
- 승강기 없는 5층 구조 – 상층부 임대료 책정 시 반영
- 신축 기준 연면적과 예상 임대료를 산출해 현재 수익률 2.58%와 비교
노빠꾸 한 줄 평 — 사람이 모이는 자리는 어떤 호재보다 강합니다. 대장홍대선까지 더해지면 이 골목은 한 단계 넓어지고, 그런 땅은 시간이 편을 들어줍니다.